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올해 상반기에 전세 계약을 맺은 서울 아파트 54%의 전셋값이 2년 전보다 하락한 것으로 나타났다. 집주인이 직전 전세계약 때 받은 보증금에서 떨어진 전세값만큼 차액을 반환하는 ‘역전세’가 발생했는데, 상반기엔 평균 1억원의 차액을 내준 것으로 조사됐다. 하반기에는 1억3000만원가량의 차액을 반환해야 할 것으로 예측됐다.

서울 중구 남산 전망대를 찾은 시민들이 도심 속 아파트 단지를 바라보고 있다. 뉴스1
12일 부동산R114가 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5205건 가운데 6월까지 동일 단지·주택형·층에서 1건 이상 거래된 3만7899건의 보증금을 비교한 결과, 2만304건(54%)이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 나타났다.

전세시장은 2020년 7월 31일 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 ‘임대차 2법’ 시행 이후 4년치 전셋값을 한꺼번에 받으려는 집주인들로 가격이 단기간 폭등했다. 지난해 금리 인상 본격화로 집값과 전셋값이 동반 하락하며 1년 가까이 역전세난이 지속하고 있다.

올해 상반기 역전세 비중이 가장 큰 곳은 중구로, 조사 대상의 63%가 2년 전보다 전셋값이 내려앉았다. 동작구(62%), 서초구(61%), 은평구(60%), 강북·관악구(각 59%), 강남·서대문·구로구(각 58%) 등의 순으로 역전세 비중이 높았다.

2년 전보다 전셋값이 하락한 거래의 보증금 격차는 평균 1억152만원이었다. 집주인이 갱신이나 신규 계약을 하면서 세입자에게 평균 1억원 이상, 총 2조1000억원이 넘는 보증금을 돌려준 셈이다.

전셋값이 높은 강남권의 보증금 반환액이 컸다.

서초구 아파트의 보증금 반환액은 평균 1억6817만원, 강남구가 1억6762만원으로 1, 2위였다. 송파구는 집주인이 평균 1억4831만원의 보증금을 내줬고, 용산구는 1억1780만원, 성동구는 1억1761만원, 동작구는 1억1687만원을 반환했다. 이 조사는 전월세 상한제 시행에 따라 재계약 시 ‘5% 인상 제한’이 걸리는 갱신계약을 포함한 것이라서 신규 계약만 보면 전셋값이 수억원가량 떨어진 곳도 적지 않을 것으로 보인다.

전문가들은 올해 하반기부터 역전세난이 더 심화할 것으로 우려한다. 임대차 2법 시행으로 급등한 전셋값이 2021년 말부터 2022년 초 정점을 찍었기 때문이다. 현재의 전셋값 수준이 유지된다 해도 하반기 계약의 58%가 역전세 위험에 노출될 것으로 예측됐다. 최대 4만건의 역전세 가능성이 제기되는데, 상반기 역전세 비중(54%)보다 4%포인트 높은 수치다. 집주인이 세입자에게 내줘야 하는 예상 보증금 차액도 평균 1억3153만원으로, 상반기보다 30% 늘어날 것으로 예상됐다.

한 중개업소 대표는 “전세 만기 전에 재계약을 유도하고 보증금 차액 반환이 어려운 경우 집주인이 임차인에게 그 차액만큼 이자를 주는 ‘역월세’ 계약을 맺는 등 현실적인 다양한 해결 방안들을 모색하고 있다”고 말했다.

정재영 기자 sisleyj@segye.com